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Die Betreuung war von Anfang an klar strukturiert, ehrlich und zuverlässig. Fragen wurden schnell geklärt und der gesamte Kaufprozess lief reibungslos bis zum Notartermin. Klare Weiterempfehlung.
Anlegerwohnung in Berlin verkaufen. Der richtige Zeitpunkt nach AfA-Ablauf
Spezialisiert auf Verkäufe nach Ablauf der 12-jährigen Denkmal-AfA oder Sanierungs-AfA. Persönliche Bewertung, klare Strategie.
Michael Azzaro Ihr Ansprechpartner · 0151 70566673
Michael Azzaro hat seit 2015 über 200 vermietete Anlegerwohnungen in Berlin vermittelt. Er kennt die steuerlichen Besonderheiten beim Verkauf nach AfA-Ablauf (Absetzung für Abnutzung), die Auswirkungen der Spekulationsfrist (§23 EStG) und die Anforderungen von Kapitalanlegern als Käufer. Kostenlose Bewertung mit Rückmeldung in 24 Stunden.
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«Strukturiert, transparent, absolut empfehlenswert! Von der ersten Beratung bis zum erfolgreichen Abschluss professionell begleitet.»
Petra A., Zeesen
Warum jetzt der richtige Zeitpunkt sein kann
10-Jahres-Haltefrist erreicht
Wer eine Immobilie länger als zehn Jahre hält, kann den Verkaufsgewinn nach §23 EStG steuerfrei realisieren. Für viele Anleger, die zwischen 2010 und 2015 in Berlin gekauft haben, ist diese Frist jetzt erreicht oder steht kurz bevor.
AfA-Förderzeitraum endet
Die erhöhte Abschreibung nach §7i (Denkmal-AfA) oder §7h (Sanierungs-AfA) läuft nach 12 Jahren aus. Der steuerliche Vorteil von 8 × 9 % und 4 × 7 % der Sanierungskosten ist dann vollständig genutzt. Danach sinkt die jährliche Steuerersparnis deutlich. Für manche Anleger ein Grund, den Verkauf in Betracht zu ziehen.
Berliner Marktentwicklung 2014-2026
In den meisten Berliner Lagen haben Eigentumswohnungen seit 2014 erheblich an Wert gewonnen. Allerdings nicht überall gleichmäßig. Eine persönliche Bewertung zeigt Ihnen, ob und wie viel Wertsteigerung in Ihrem konkreten Fall entstanden ist.
Was Sie als Verkäufer wissen müssen
Steuerliche Auswirkungen nach AfA-Ablauf
Wenn die erhöhte Abschreibung ausläuft, sinkt Ihre jährliche Steuerersparnis auf die lineare AfA von 2 % (bei Baujahr ab 1925) oder 2,5 % (ältere Gebäude). Die Differenz kann je nach Sanierungskosten und persönlichem Steuersatz mehrere Tausend Euro pro Jahr ausmachen.
Wirkung der bereits abgeschriebenen AfA auf den Verkaufspreis
Bei einem Verkauf nach vollständiger AfA-Nutzung wird der Veräußerungsgewinn auf Basis der fortgeschriebenen Anschaffungskosten berechnet. Die bereits abgeschriebenen Beträge erhöhen rechnerisch den Gewinn. Bei Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist ist dieser Gewinn jedoch steuerfrei.
Käuferperspektive: kein neuer AfA-Vorteil mehr
Ein Käufer Ihrer Wohnung kann die erhöhte Denkmal- oder Sanierungs-AfA nicht erneut nutzen. Das reduziert tendenziell den Kreis interessierter Kapitalanleger und kann sich auf den erzielbaren Preis auswirken. Umso wichtiger ist eine realistische Preisstrategie.
Vermietet vs. leerstehend
Vermietete Wohnungen sprechen Kapitalanleger an, erzielen aber in der Regel niedrigere Preise als bezugsfreie Wohnungen. Ob eine Entmietung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von Miethöhe, Lage und Marktumfeld ab, das klären wir im persönlichen Gespräch.
Meine Erfahrung mit Anleger-Verkäufen
Über 200 vermittelte Anlegerwohnungen in Berlin und Leipzig seit 2015. Ich kenne die Besonderheiten dieses Marktsegments: von der steuerlichen Einordnung über die richtige Preisstrategie bis zur Verhandlung mit Kapitalanlegern und Selbstnutzern.
Was ich für Sie tue:
• Persönliche Bewertung vor Ort: keine Online-Schätzung
• Realistische Preisstrategie unter Berücksichtigung des AfA-Status
• Professionelle Vermarktung mit hochwertigen Fotos und gezielter Ansprache
• Begleitung bis zum Notartermin
• Auf Wunsch Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater
Häufige Fragen zum Verkauf nach AfA-Ablauf
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf nach AfA-Ablauf?
Idealerweise, wenn sowohl die 10-Jahres-Spekulationsfrist als auch der 12-jährige AfA-Förderzeitraum abgelaufen sind. Dann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei und der steuerliche Vorteil der erhöhten Abschreibung vollständig genutzt. Bei einer Anlegerwohnung, die 2013 gekauft wurde, wäre das ab 2025 der Fall.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Nicht, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen (gerechnet von Notartermin Kauf bis Notartermin Verkauf). Bei kürzerer Haltedauer wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Für Details sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie wirkt sich die abgeschriebene AfA auf meinen Verkaufspreis aus?
Die bereits abgeschriebenen Beträge reduzieren rechnerisch Ihre Anschaffungskosten und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn. Bei Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist ist das jedoch unerheblich, da der Gewinn steuerfrei bleibt. Auf den erzielbaren Marktpreis hat die AfA keinen direkten Einfluss. Entscheidend sind Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage.
Lohnt sich der Verkauf in Berlin aktuell?
Das hängt stark von der konkreten Lage und dem Kaufjahr ab. In den meisten Berliner Stadtteilen haben Eigentumswohnungen seit 2014 deutlich an Wert gewonnen. Eine persönliche Bewertung zeigt Ihnen, ob ein Verkauf aktuell wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob sich Halten und Vermieten mehr lohnt.
Was ist der Unterschied zwischen Denkmal-AfA und Sanierungs-AfA?
Die Denkmal-AfA (§7i EStG) gilt für denkmalgeschützte Gebäude, die Sanierungs-AfA (§7h EStG) für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Beide bieten die gleiche erhöhte Abschreibung von 8 × 9 % und 4 × 7 % der Sanierungskosten über 12 Jahre. Die Voraussetzungen und Nachweispflichten unterscheiden sich jedoch.
Kann ich auch eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Für Kapitalanleger kann eine gut vermietete Wohnung mit stabiler Rendite attraktiv sein. Allerdings erzielen vermietete Wohnungen in der Regel niedrigere Preise als bezugsfreie. Die richtige Preisstrategie berücksichtigt Mieteinnahmen, Lage und Zustand.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Seit der Maklerreform 2020 wird die Provision beim Verkauf zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In Berlin ist die marktübliche Provision jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite. Die Bewertung und das Erstgespräch sind kostenlos, eine Provision entsteht nur bei erfolgreichem Verkauf.
Wie lange dauert der Verkauf üblicherweise?
Rechnen Sie mit 3 bis 6 Monaten von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Die Vermarktungsdauer hängt von Preisstrategie, Lage und Marktsituation ab. Bei realistischer Preiseinschätzung und professioneller Vermarktung verkaufen sich Anlegerwohnungen in Berlin erfahrungsgemäß zügig.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Anlegerwohnung in Berlin zu verkaufen?
Für viele Kapitalanleger ist der optimale Verkaufszeitpunkt nach Ablauf der linearen AfA (in der Regel nach 50 Jahren bei 2 % Abschreibung, bei Neubauten nach 2023 nach ca. 30 Jahren bei 3 %) und nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist (§23 EStG). Nach der Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Ob der aktuelle Berliner Markt günstig ist, hängt von Lage, Mietrendite und persönlicher Steuersituation ab. Michael Azzaro hat seit 2015 über 200 Anlegerwohnungen vermittelt und erstellt eine kostenlose Marktbewertung mit steuerlicher Einordnung.
Diese Informationen ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Anwalt.
Weiterführende Informationen:
Bewertungen
Was Kunden sagen
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Wir haben mit Herrn Michael Azzaro unsere Eigentumswohnung in Kladow verkauft und waren mit der gesamten Zusammenarbeit sehr zufrieden. Von der fundierten Marktpreiseinschätzung über die professionelle Vermarktung bis hin zur Begleitung beim Notartermin verlief alles strukturiert und zuverlässig.Besonders positiv war die realistische Preisstrategie sowie die transparente Abstimmung während des gesamten Verkaufsprozesses. Besichtigungen wurden effizient koordiniert und wir wurden regelmäßig über den aktuellen Stand informiert.Herr Michael Azzaro arbeitet sehr professionell, kennt den Berliner Markt genau und vertritt die Interessen seiner Kunden mit Augenmaß und Verhandlungsgeschick.Wir würden ihn jederzeit wieder mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragen und können ihn uneingeschränkt weiterempfehlen.
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Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin verlief alles strukturiert, transparent und gut vorbereitet. Herr Michael verfügt über eine sehr gute Marktkenntnis und betreut Käufer wie Verkäufer gleichermaßen seriös und lösungsorientiert.
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Wann ein Verkauf nicht der richtige Schritt ist
Nicht in jeder Situation ist der schnelle Verkauf die beste Lösung. Manchmal ist Halten, Vermieten oder Abwarten sinnvoller. Das sage ich Ihnen offen, auch wenn dabei kein Auftrag für mich entsteht. Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären wir im persönlichen Gespräch. Eine belastbare Einschätzung braucht den Blick auf das konkrete Objekt, nicht ein Formular.
Nächster Schritt
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15 Minuten, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck. Wir ordnen Ihre Situation ein und klären die nächsten Schritte, auch dann, wenn ein Verkauf gerade nicht das Richtige ist.
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